可見今年的市場環(huán)境，對于很多部品生產(chǎn)和供應(yīng)企業(yè)來說，壓力自不用說。對于原來只重零售渠道的企業(yè)來說，應(yīng)該是壓力更大。與此環(huán)境之下，聊聊地產(chǎn)采購模式，就顯得更有必要了。
今年的房地產(chǎn)市場，精裝的滲透率，在去年高位增長的情況下，仍然維持高速增長，前三季度的精裝套數(shù)，維持在150萬套左右的水平，本以為今年全年可能會(huì)在200萬套左右的水平，可是到第四季度，精裝釋放 發(fā)不可收拾，尤其是11月份和12月份，基本每月都維持在20-30萬套左右的月度釋放量。所以今年 終總量會(huì)在230萬套左右。那么今年的精裝滲透率 終突破25%，也是水到渠成。
這是什么概念呢。相當(dāng)于全 市場，每賣出4套房子就有 套房子是裝修好的。為什么會(huì)有這么大的市場增長？我們來深度剖析 下：
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先我們來看看政策法規(guī)的推動(dòng)情況：截止年底，精裝政策的滲透已經(jīng)覆蓋全 20個(gè)省，并且圍繞全成品裝修住宅，部分重點(diǎn)城市都有單獨(dú)政策落地，鼓勵(lì)精裝房項(xiàng)目落地實(shí)施。
為什么精裝房會(huì)受到如此青睞，我們不妨深度解析 下：
1
家經(jīng)濟(jì)動(dòng)力結(jié)構(gòu)的調(diào)整：房地產(chǎn)市場的調(diào)整和控制，這兩年的政策出臺(tái)，已經(jīng)相當(dāng)多了。松松緊緊，緊緊松松，根本上是為了調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏。長遠(yuǎn)來看以房地產(chǎn)及建筑產(chǎn)業(yè)的粗放開發(fā)模式來支撐整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力模式。
這種發(fā)展模式不可取，而且也不可持續(xù)。這個(gè)話題太大，后面會(huì)專門針對房地產(chǎn)市場做深度解析。
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推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，供應(yīng)鏈整合：中 的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和生態(tài)建設(shè)，已逐步完成，并且逐步由低端向中端和高端逐步遷移和滲透，但產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同作業(yè)還不夠智慧，很多行業(yè)的供應(yīng)鏈整合還沒有完成，生產(chǎn)效率和效能還有待提升。
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減少整個(gè)社會(huì)資源和能源的浪費(fèi)：中 的建筑產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)，過往30年的高速發(fā)展，是以對資源和能源的浪費(fèi)巨大完成的；通過產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同和供應(yīng)鏈整合，可有效節(jié)能減耗，實(shí)現(xiàn)資源和能源的節(jié)能發(fā)展。
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增加地方政府的GDP和稅收，減少偷稅漏稅：通過全裝修成品住宅項(xiàng)目推進(jìn)，可有效提升房屋交易額，提升地方的GDP水平，得到了地方政府的支持和響應(yīng)，所以大家紛紛效仿出臺(tái)精裝政策，同時(shí)通過精裝項(xiàng)目推進(jìn)，可實(shí)現(xiàn)通過開發(fā)商端對資源進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)原來很多從分散和分離的建材市場售賣的部分偷稅漏稅的商品交易行為，提升政府的稅收收入。
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提升開發(fā)商商品房的議價(jià)能力和利潤空間：這兩年整體的房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴(yán)，開發(fā)商簡單拿地開發(fā)售賣的模式已經(jīng)走到盡頭。
為了控制房價(jià)， 家也出臺(tái)了限價(jià)政策，通過對土地出讓價(jià)及 終售價(jià)都做了明確的要求。開發(fā)商的利潤空間，受到挑戰(zhàn)，精裝房的推進(jìn)， 定程度上提升了成品房的交付品質(zhì)，其次也提升了開發(fā)商的成品房的溢價(jià)空間。開發(fā)商可以圍繞精裝修標(biāo)準(zhǔn)去做很多文章。
6
后，我 的精裝滲透率，按今年 終的25%滲透率來計(jì)算，推進(jìn)速度夠快，但與發(fā)達(dá) 家水平差異較大。
目前發(fā)達(dá) 家整體在80%左右的水平，這里面有高速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同不到位的特定歷史原因，但整體差距較大。從增長空間上來說還有市場，同時(shí)我 也是房地產(chǎn)的 大供給市場。
說了這么多，無非想表達(dá)，全裝修成品住宅剛剛上路，未來空間還無限大，值得部品生產(chǎn)企業(yè)深度布局，其高速增長還會(huì)維持 個(gè)10年左右的高速發(fā)展周期。
從采購模式和采購決策流程上來說：整體上來說，由于很多項(xiàng)目主體多元化，股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，開發(fā)商的采購模式暫時(shí)還沒有完全統(tǒng) ，有總部集中統(tǒng) 采購，也有分公司自主采購模式，但從趨勢上來看，隨著地產(chǎn)開發(fā)商逐步完成品牌集中的過程，采購權(quán)限會(huì)逐步向上集中到總部，由總部完成統(tǒng) 采購的趨勢，以某開發(fā)商為例，目前采購已經(jīng)完成集中過程，由集團(tuán)統(tǒng) 采購，材料的采購，都是由子公司材料公司負(fù)責(zé)，材料公司提出需求，由項(xiàng)目上的工程部來負(fù)責(zé)評審和考核，并 終完成招標(biāo)確認(rèn)的過程。
從采購流程山來看，大體包括：需求提出、意向確定、編織采購計(jì)劃、采購計(jì)劃內(nèi)審、發(fā)布招標(biāo)公告、供應(yīng)商考核、評審及確定、發(fā)布中標(biāo)書等八個(gè)階段，其中，需求提出 般由公司公司提出，集團(tuán)采購部進(jìn)行立項(xiàng)，擬定采購計(jì)劃報(bào)采購 審批，企業(yè)下屬材料公司編制采購計(jì)劃，此過程會(huì)同設(shè)計(jì)部、技術(shù)部、招投標(biāo)中心、合同管理部、集團(tuán)配送中心、配送檢驗(yàn)部門共同參與編制采購計(jì)劃；然后是采購部成立工作小組，組織設(shè)計(jì)部和技術(shù)部參與計(jì)劃內(nèi)審工作；然后發(fā)布招標(biāo)公告，采購部負(fù)責(zé)招投標(biāo)工作的編制，招投標(biāo)部門負(fù)責(zé)具體的工作事項(xiàng)，對于供應(yīng)商的考核，主要由采購部、招投標(biāo)部門、需求提出部門負(fù)責(zé)評審，評審的確定和選擇 般由合同管理、采購部、集團(tuán)配送中心、地區(qū)分公司 共同確定； 終確定中標(biāo)單位，發(fā)布中標(biāo)書。
開發(fā)商精裝房的供應(yīng)商的選擇：供應(yīng)商選擇上開發(fā)商整體會(huì)有 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，有的將合作供應(yīng)商分為A、B、C、D四個(gè)標(biāo)段。
有的將開發(fā)商分為外資品牌和內(nèi)資品牌兩個(gè)定位。整體上在供應(yīng)商的選擇上會(huì)關(guān)注如下幾個(gè)因素（以某開發(fā)商為例，具體每個(gè)開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同）：
1
品牌定位和選擇要求：采購材料上，堅(jiān)決要求所有參與投標(biāo)的合作企業(yè)均為所在行業(yè)的全 10強(qiáng)企業(yè)，全面整合世界 知名品牌的技術(shù)優(yōu)勢；然后在部品供應(yīng)商的選擇上，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和定位來選擇入圍品牌， 后對入圍品牌對項(xiàng)目的投標(biāo)情況，進(jìn)行進(jìn)行綜合打分， 終選擇項(xiàng)目的部品供應(yīng)商；
2
物流配送能力要求：要求部品供應(yīng)商， 好有全 統(tǒng) 配送的能力，支持其分散在全 的項(xiàng)目落地配送服務(wù)；
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企業(yè)歷史情況考察：材料采購部門還有專人考察全 的材料供應(yīng)商，主要關(guān)注企業(yè)的歷史業(yè)績、產(chǎn)品品質(zhì)、年產(chǎn)量、歷史經(jīng)典案例、企業(yè)執(zhí)行力和客服質(zhì)量方面嚴(yán)格考察。
精裝房的供應(yīng)商的管理措施：這個(gè)事項(xiàng)的推進(jìn)，主要有集團(tuán)總部來制定實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)籌管理部品供應(yīng)商。管理的措施包括（以某開發(fā)商為例）：
1
分區(qū)域建立供應(yīng)商檔案：各類采購項(xiàng)目原始資料都必須歸檔，統(tǒng) 格式建立臺(tái)賬，定期移交監(jiān)察室監(jiān)督復(fù)查；
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設(shè)定供應(yīng)商評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：主要評價(jià)內(nèi)容是質(zhì)量、按期交付、履約能力、售后服務(wù)能力等；
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按照標(biāo)準(zhǔn)對供應(yīng)商進(jìn)行評 ：定期評 ，基本上每個(gè)季度進(jìn)行評 ；
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其他部門每季度參與量化打分：在供應(yīng)商的評定上，除了直接部門，間接合作部門也會(huì)定期參與打分，對于不達(dá)標(biāo)的供應(yīng)商，提出改進(jìn)意見，約談供應(yīng)商。
此處我們對開發(fā)商對于部品供應(yīng)商的關(guān)注因素商給予重點(diǎn)分析（以某開發(fā)商為例）：整體上包括資質(zhì)、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)能力、供貨價(jià)格、生產(chǎn)規(guī)模、公司實(shí)力、地域優(yōu)勢、資金實(shí)力、設(shè)計(jì)實(shí)力、裝修實(shí)力、賬期能力、成功案例考察等。
這里面我們重點(diǎn)哪幾個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行重點(diǎn)說明：相對來說，開發(fā)商第 關(guān)注指標(biāo)包括： 企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)能力、響應(yīng)速度是開發(fā)商 關(guān)注的，供應(yīng)商在這三點(diǎn)上如果不達(dá)標(biāo)，將不予考慮合作，所以top開發(fā)商基本就圈定了合作企業(yè)，這也決定了合作企業(yè)基本 少是行業(yè)top10品牌或商家；其次會(huì)重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品價(jià)格、資金實(shí)力、設(shè)計(jì)能力等；
當(dāng)然這里面 近某些開發(fā)商對過往的項(xiàng)目成功案例非常關(guān)注，這為某些想進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的供應(yīng)商，但又缺乏成功項(xiàng)目案例的供應(yīng)商設(shè)置了門檻和壁壘。
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